Cédula de habitabilidad

Cédula de Habitabilidad: Qué es, cuándo se necesita y en qué comunidades es obligatoria

La cédula de habitabilidad es un documento técnico y administrativo que acredita que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y salubridad exigidos por la normativa vigente. Aunque durante años ha sido obligatoria en toda España, actualmente su exigencia varía según la comunidad autónoma, lo que genera dudas frecuentes entre propietarios, compradores e inquilinos.

En este artículo analizamos en profundidad qué es una cédula de habitabilidad, para qué sirve, cuándo se necesita y qué comunidades la exigen actualmente. También aclaramos su relación con otros documentos como la licencia de primera ocupación o el certificado de eficiencia energética.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento oficial que certifica que una vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, higiene, solidez, ventilación, salubridad, seguridad y superficie útil que establece la normativa autonómica correspondiente.

Este documento lo emite el organismo competente de la comunidad autónoma, previa visita e informe de un técnico habilitado (arquitecto o aparejador), que verifica que la vivienda cumple los requisitos.

¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?

Aunque su obligatoriedad varía según la comunidad, la cédula cumple diversas funciones legales y prácticas:

• Permite ocupar legalmente una vivienda como residencia habitual o temporal.

• Es requisito para dar de alta suministros de luz, agua, gas y telecomunicaciones en muchas comunidades.

• Es necesaria para vender o alquilar la vivienda en algunos territorios.

• Sirve como garantía de que el inmueble cumple unos mínimos de habitabilidad.

• Puede ser exigida por entidades financieras o aseguradoras durante operaciones inmobiliarias.

¿Cuál es la diferencia entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación?

Aunque ambos documentos están relacionados con el uso residencial legal de un inmueble, son trámites distintos:

En Andalucía, por ejemplo, no se exige cédula de habitabilidad, ya que sus funciones han sido asumidas por la licencia de primera ocupación. No obstante, en otras regiones sigue siendo obligatoria.

¿Qué comunidades autónomas exigen actualmente la cédula de habitabilidad?

A fecha de hoy, la exigencia de este documento depende de la legislación autonómica. Estas son las situaciones más relevantes:

Comunidades donde sigue siendo obligatoria:

• Cataluña

• Islas Baleares

• La Rioja

• Cantabria

Comunidades donde ha sido suprimida (sustituida por LPO o IEE):

• Andalucía

• Madrid

• Castilla y León

• Castilla-La Mancha

• Aragón

• Galicia

• Navarra

• Comunidad Valenciana

• Murcia

• País Vasco

En estos casos, la licencia de primera ocupación o el informe de evaluación del edificio (IEE) cumplen su función.

¿Quién puede emitir una cédula de habitabilidad?

Cuando es exigida por la legislación autonómica, la cédula debe ser tramitada por:

• Un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación), quien realiza la inspección y emite el informe.

• El organismo autonómico correspondiente, que revisa la documentación y expide el certificado oficial.

Tipos de cédula de habitabilidad

Existen tres tipos principales, según el momento de la vida útil de la vivienda:

1. Cédula de primera ocupación

Se refiere a viviendas de nueva construcción o rehabilitaciones integrales. Es la primera vez que se acredita su habitabilidad.

2. Cédula de segunda ocupación

Se aplica a viviendas usadas que cambian de propietario o inquilino y necesitan verificar que siguen cumpliendo las condiciones mínimas.

3. Cédula por rehabilitación o cambio de uso

Se requiere cuando una vivienda ha sufrido una transformación sustancial (por ejemplo, un local convertido en vivienda) y debe certificar que ahora cumple los requisitos para su nuevo uso.

¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda para obtener la cédula?

Los requisitos concretos dependen de la comunidad autónoma, pero en general incluyen:

• Altura mínima libre (normalmente 2,5 metros).

• Salubridad e iluminación natural en estancias principales.

• Sistemas de ventilación adecuados.

• Estancias mínimas: dormitorio, sala de estar, cocina, baño completo.

• Instalaciones básicas: agua corriente, evacuación de aguas, suministro eléctrico, etc.

• Superficie útil mínima, que varía entre 25 y 40 m² según legislación.

¿Qué documentación se necesita?

Aunque puede variar según la comunidad, la solicitud de la cédula de habitabilidad suele requerir:

• Formulario oficial de solicitud.

• Informe técnico de habitabilidad.

• Plano del inmueble.

• Fotografías actuales.

• DNI del solicitante.

• Justificante de pago de tasas.

¿Cuál es su vigencia?

La cédula de habitabilidad suele tener una vigencia de entre 10 y 15 años, según la comunidad autónoma. Una vez caducada, debe renovarse para seguir utilizando la vivienda legalmente o realizar determinadas gestiones.

¿Qué ocurre si no se tiene cédula de habitabilidad en una comunidad donde es obligatoria?

En las comunidades donde la cédula sigue siendo exigida, no contar con ella puede implicar:

• Imposibilidad de contratar suministros básicos.

• Bloqueo de operaciones de compraventa o alquiler.

• Sanciones administrativas.

• Problemas con entidades financieras o aseguradoras.

Por ello, es fundamental verificar si es exigible en tu comunidad y si está en vigor.

¿Es necesaria en Andalucía o Málaga?

No. En Andalucía, incluida Málaga, la cédula de habitabilidad ha sido eliminada como requisito legal. En su lugar, las funciones que desempeñaba han sido asumidas por:

• Licencia de primera ocupación (LPO)

• Informe de Evaluación del Edificio (IEE), en edificios antiguos

Por tanto, en Málaga no necesitas tramitar una cédula de habitabilidad para vender, alquilar o contratar suministros en una vivienda legal y en uso.

¿En qué casos aún puede pedirse en Málaga?

Aunque no sea obligatoria, puede que te soliciten un documento equivalente en los siguientes casos:

• Cuando un proveedor de suministros (agua, luz, gas) requiera una justificación de habitabilidad en viviendas antiguas.

• En operaciones de compraventa de viviendas no regularizadas o reformadas sin licencia.

• En procedimientos judiciales donde se evalúa la idoneidad del inmueble como vivienda.

En estos casos, puede ser útil presentar la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o un IEE favorable.

Conclusión

La cédula de habitabilidad es un documento que certifica que una vivienda es legalmente apta para ser habitada, cumpliendo los estándares mínimos de salud, seguridad y confort. Aunque ha dejado de ser obligatoria en muchas comunidades, como Andalucía, sigue vigente en otras regiones y puede ser necesaria en determinados contextos legales y técnicos.

Antes de realizar cualquier compraventa, alquiler, reforma o alta de suministros, es fundamental informarse sobre si tu comunidad autónoma exige o no esta cédula. En los casos donde no se aplica, será suficiente contar con la licencia de primera ocupación o el correspondiente informe técnico actualizado.