Convertir un local en vivienda en Málaga: Cambio de uso de local a vivienda

¿Tienes un local y quieres transformarlo en una vivienda legal y rentable en Málaga? ¡Nosotros lo hacemos por ti! Desde el estudio de viabilidad hasta la licencia final, gestionamos todo el proceso. Ahorra tiempo, evita errores y empieza a rentabilizar tu inversión. Contáctanos hoy mismo.

Guía completa: Cómo convertir un local en vivienda en Málaga

La transformación de locales comerciales en viviendas se ha convertido en una tendencia creciente en Málaga debido al aumento de la demanda de vivienda y a la rentabilidad de este tipo de operaciones. Si estás pensando en comprar un local y cambiar su uso a vivienda, esta guía te explica todos los pasos, requisitos legales, trámites administrativos, costes y consejos que debes tener en cuenta para que el proceso sea un éxito.

1. ¿Es legal convertir un local en vivienda en Málaga?

Sí, es legal convertir un local en vivienda en Málaga, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos técnicos y urbanísticos establecidos por el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Málaga, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), y el Código Técnico de la Edificación (CTE).

No todos los locales son aptos para este cambio de uso. Por eso, lo primero es verificar la viabilidad urbanística con el Ayuntamiento de Málaga.

2. ¿Qué locales se pueden convertir en vivienda?

Para que un local pueda transformarse legalmente en vivienda, debe cumplir los siguientes requisitos básicos:

• Uso permitido por planeamiento urbano: El PGOU debe permitir el uso residencial en la zona donde se encuentra el local.

• Altura mínima de techos: 2,50 metros en zonas habitables y 2,20 metros en baños, cocinas y pasillos.

• Fachada mínima: Al menos 3 metros lineales a vía pública (o patio de manzana con ventilación adecuada).

• Iluminación y ventilación natural: Las estancias principales deben contar con acceso a luz y aire naturales.

• Acceso independiente: El acceso debe cumplir normativa de accesibilidad y no afectar zonas comunes si está en un edificio.

Importante: locales en sótanos, semisótanos o sin fachada directa a la calle rara vez cumplen con los requisitos.

3. Pasos para convertir un local en vivienda en Málaga

Paso 1: Consulta de viabilidad urbanística

Dirígete al Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga o realiza una consulta online a través de la Sede Electrónica. Puedes solicitar un certificado de compatibilidad urbanística.

Paso 2: Proyecto técnico visado

Necesitarás contratar a un arquitecto colegiado que redacte un proyecto de cambio de uso. Este incluirá:

• Memoria descriptiva

• Planos del estado actual y reformado

• Cumplimiento del CTE

• Estudio básico de seguridad y salud

• Presupuesto de ejecución

Este proyecto debe ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga.

Paso 3: Solicitud de licencia de obras

Con el proyecto visado, solicita la licencia de obras mayores en el Ayuntamiento. Deberás aportar:

• Proyecto técnico

• Justificante del pago de tasas

• Declaración responsable

• Estudio de gestión de residuos

El Ayuntamiento dispone de un plazo legal (normalmente 2-3 meses) para resolver.

Paso 4: Ejecución de obras

Una vez aprobada la licencia, puedes iniciar las obras conforme al proyecto aprobado. Es obligatorio contar con dirección facultativa (arquitecto) y una empresa constructora autorizada.

Paso 5: Certificado final de obra

Al finalizar las obras, el arquitecto emite un certificado de final de obra y lo presenta al Colegio para su visado.

Paso 6: Licencia de primera ocupación

Se solicita en el Ayuntamiento, aportando:

• Certificado final de obra

• Justificación de cumplimiento normativo

• Fotografías del resultado final

• Boletines de agua, luz y gas

Una vez concedida, podrás empadronarte y contratar suministros.

Paso 7: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Con la licencia de primera ocupación y el resto de documentos, puedes ir al Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de uso. También deberás actualizar el Catastro.

4. Requisitos técnicos según el Código Técnico de la Edificación (CTE)

Estos son algunos puntos técnicos clave que tu futura vivienda debe cumplir:

• Aislamiento térmico y acústico adecuado

• Salubridad: ventilación cruzada, ventilación en baños y cocinas.

• Accesibilidad universal

• Seguridad en caso de incendio: salidas de emergencia, materiales ignífugos.

• Instalaciones eléctricas, fontanería y evacuación de aguas adecuadas a uso residencial.

5. Costes aproximados del cambio de uso

TOTAL ESTIMADO: entre 20.000 y 50.000 €, dependiendo del estado del local y el tamaño.

6. Ventajas de convertir un local en vivienda

• Precio de adquisición más bajo que una vivienda tradicional.

• Revalorización del inmueble tras el cambio de uso.

• Alta demanda de alquiler en zonas urbanas de Málaga.

• Posibilidad de diseñar una vivienda a medida.

7. Riesgos y recomendaciones

• No todos los locales son convertibles: siempre haz un estudio previo.

• Evita hacerlo sin licencia: podrías enfrentarte a sanciones o demoliciones.

• No te saltes el paso del Registro: sin inscripción, no podrás vender ni hipotecar la vivienda.

Consejo clave: acude a un estudio de arquitectura o una inmobiliaria especializada en este tipo de operaciones. Te ahorrarás tiempo, dinero y quebraderos de cabeza.

8. Zonas en Málaga donde es más viable el cambio de uso

• Bailén-Miraflores

• Cruz de Humilladero

• Carretera de Cádiz

• Huelin

• La Trinidad y El Perchel

Estas zonas cuentan con una alta concentración de locales disponibles, buena conectividad y servicios, lo que facilita la viabilidad del cambio.

Conclusión

Convertir un local en vivienda en Málaga en 2025 puede ser una excelente oportunidad si se realiza con el asesoramiento técnico y legal adecuado. Es un proceso exigente en cuanto a normativa, pero con la creciente demanda residencial en la ciudad, puede ofrecer una gran rentabilidad y valor añadido. Infórmate bien, rodéate de profesionales, y aprovecha las oportunidades del mercado.