Licencia alquiler vacacional Málaga 2025

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Cómo obtener la licencia de alquiler vacacional en Málaga en 2025: requisitos actualizados

El mercado del alquiler vacacional en Málaga sigue en auge en 2025, consolidándose como uno de los destinos más rentables para inversores inmobiliarios y propietarios que buscan una fuente de ingresos extra. Sin embargo, con la nueva normativa andaluza y las regulaciones específicas del Ayuntamiento de Málaga, obtener la licencia de alquiler vacacional se ha vuelto un proceso más riguroso.

En esta guía actualizada te explicamos todos los requisitos legales, documentación necesaria, pasos administrativos y novedades normativas para que puedas legalizar tu vivienda turística en Málaga sin complicaciones.

1. ¿Qué es una vivienda con fines turísticos (VFT) en Málaga?

Una vivienda con fines turísticos (VFT) es una vivienda ubicada en suelo residencial que se comercializa o promociona para estancias de corta duración, normalmente a través de plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, etc.

Este tipo de alojamiento está regulado por el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía, actualizado en 2024 con nuevas restricciones para zonas tensionadas, y debe estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

2. Novedades normativas 2024-2025: ¿qué ha cambiado?

Desde la modificación del Decreto 28/2016 (actualización aprobada a finales de 2024), los ayuntamientos tienen más poder para regular, limitar o suspender nuevas licencias VFT en determinadas zonas. Málaga ha aprovechado esta reforma para aplicar:

• Zonificación específica: algunas zonas del centro histórico y barrios saturados tienen limitaciones de densidad o están temporalmente restringidas para nuevas VFT.

• Informe de compatibilidad urbanística obligatorio previo a la inscripción en Turismo.

• Mayor control sobre la comunidad de propietarios: si los estatutos prohíben el uso turístico, no se puede obtener la licencia.

• Revisión de las condiciones de habitabilidad según el Código Técnico de la Edificación.

3. Requisitos para obtener la licencia de alquiler vacacional en Málaga (2025)

✅ 1. Que la vivienda esté en suelo urbano residencial

El uso turístico solo está permitido en suelos calificados como urbanos residenciales. No se admiten viviendas en suelo rústico o con uso terciario sin licencia específica.

✅ 2. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Debes contar con la licencia de primera ocupación (LPO) o un certificado de antigüedad equivalente, que acredite que la vivienda es legal y apta para uso residencial.

✅ 3. Informe de compatibilidad urbanística (obligatorio en Málaga)

Desde 2024, el Ayuntamiento de Málaga exige un informe previo que indique que el uso turístico es compatible con la normativa urbanística del inmueble.

Puedes solicitarlo en la Sede Electrónica del Ayuntamiento o presencialmente.

✅ 4. Cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad

La vivienda debe cumplir con los requisitos del Código Técnico de la Edificación (CTE):

• Ventilación natural en todas las estancias.

• Aislamiento térmico y acústico adecuados.

• Suministro de agua potable y energía.

• Amueblada y equipada con menaje mínimo (ropa de cama, vajilla, electrodomésticos).

• Dispositivo de climatización si se alquila entre mayo y septiembre.

✅ 5. Contar con hoja de quejas y reclamaciones

Debe estar disponible en formato físico y digital. También es obligatorio exhibir el distintivo de alojamiento turístico.

✅ 6. Número máximo de plazas

El máximo de ocupantes será el que indique la licencia de ocupación, sin superar los 15 huéspedes por inmueble o 4 plazas por habitación.

✅ 7. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)

Una vez tengas todos los documentos anteriores, debes presentar una Declaración Responsable en la Junta de Andalucía para obtener tu número de registro VFT (ej. VFT/MA/01234).

Este número es obligatorio para anunciar el alojamiento en cualquier plataforma.

✅ 8. Cumplimiento de normativa de comunidades de propietarios

Si la vivienda está en un edificio con otros vecinos, debes comprobar si los estatutos permiten el uso turístico. Desde 2023, una mayoría de 3/5 puede prohibir esta actividad.

✅ 9. Seguro de responsabilidad civil

Obligatorio contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra daños a huéspedes y a terceros, con cobertura mínima recomendada de 150.000 €.

✅ 10. Control de accesos e identificación de huéspedes

Debes llevar un registro de viajeros y notificar a la Policía Nacional o Guardia Civil la entrada de cada huésped, igual que un hotel. Esto se hace a través de la aplicación HOSPEDAJES (webpol).

4. Documentación necesaria para solicitar la licencia

1. Copia del DNI/NIE del titular

2. Escritura de propiedad o contrato de arrendamiento con autorización expresa

3. Licencia de primera ocupación

4. Informe de compatibilidad urbanística

5. Plano de la vivienda con metros y distribución

6. Seguro de responsabilidad civil

7. Declaración Responsable de inicio de actividad (modelo oficial Junta de Andalucía)

8. Certificado energético (opcional pero recomendable)

5. ¿Cómo es el proceso paso a paso?

🧾 Paso 1: Solicita el informe de compatibilidad urbanística

A través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Málaga.

🏗 Paso 2: Reúne la documentación

Incluye título de propiedad, LPO, seguro, plano, etc.

📥 Paso 3: Presenta la Declaración Responsable

Ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía.

📄 Paso 4: Obtén tu número VFT

Una vez validada, recibirás tu código VFT/MA/xxxxx.

💬 Paso 5: Inscribe a tus huéspedes

Registra a cada viajero mediante la web de HOSPEDAJES de la Policía.

6. ¿Cuánto cuesta sacar la licencia de alquiler turístico en Málaga?

TOTAL ESTIMADO: 350 – 700 € según complejidad del caso.

7. Zonas con restricciones en Málaga (2025)

El Ayuntamiento ha identificado zonas saturadas, donde hay moratoria o limitación de nuevas licencias:

• Centro Histórico

• Soho

• La Malagueta

• El Perchel

• Huelin (parcialmente)

En estas zonas, es clave solicitar el informe de compatibilidad antes de comprar o anunciar tu inmueble como vivienda turística.

8. Sanciones por no tener licencia

Operar sin licencia puede conllevar sanciones de entre 2.000 y 18.000 €, cierre del alojamiento y multas acumulativas si se reincide. Además, las plataformas de alquiler ya exigen el número VFT para publicar anuncios.

9. Consejos para propietarios

• Consulta a un abogado urbanista antes de comprar una vivienda para alquilar.

• Evalúa la zona: hay zonas saturadas donde no podrás operar.

• Asegura la habitabilidad: invierte en mejoras para cumplir el CTE.

• Gestiona bien la comunidad de vecinos: evita conflictos legales.

Conclusión

Obtener la licencia de alquiler vacacional en Málaga en 2025 es posible, pero requiere cumplir con una serie de requisitos técnicos, administrativos y urbanísticos. Las nuevas normativas han endurecido el acceso, especialmente en zonas con alta saturación turística, pero con una buena planificación y asesoramiento profesional, puedes legalizar tu vivienda y empezar a generar ingresos de forma segura