Terrenos Rústicos en Málaga

¿Tienes un terreno rústico en Málaga? Descubre cómo construir o instalar una casa prefabricada legalmente

En Valoracasa Inmobiliaria, somos especialistas en gestión de terrenos rústicos en Málaga. Si estás pensando en construir una vivienda o instalar una casa prefabricada o una mobile home, te ayudamos a evaluar la viabilidad legal, tramitar licencias y acompañarte en todo el proceso. Evita riesgos legales y sácale el máximo partido a tu finca con el respaldo de un equipo profesional y experto.

¿Qué es un terreno rústico y cómo se clasifica?

En la provincia de Málaga, el suelo se clasifica principalmente como:

• Urbano

• Urbanizable

• No urbanizable (rústico)

El suelo rústico o no urbanizable está destinado a la protección del medio ambiente, usos agrícolas, forestales o ganaderos. No se permite la urbanización masiva, pero sí existen excepciones para poder construir o instalar viviendas bajo condiciones estrictas.

Según la normativa andaluza vigente, principalmente la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su reglamento, los terrenos rústicos pueden dividirse en:

• Suelo rústico común: sin protección especial.

• Suelo rústico protegido: por valores ambientales, culturales o paisajísticos.

¿Se puede construir en un terreno rústico en Málaga?

Sí, se puede construir en suelo rústico común, pero bajo condiciones estrictas. Debes cumplir con una serie de requisitos técnicos, urbanísticos y legales.

Requisitos para construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico:

1. Parcela mínima: 25.000 m².

2. Densidad de construcción: 1 vivienda por finca.

3. Superficie construida máxima: 1% de la superficie del terreno (por ejemplo, en una finca de 25.000 m², podrías construir hasta 250 m²).

4. Altura máxima: 2 plantas.

5. Distancia mínima a linderos: 25 metros.

6. Distancia mínima entre viviendas: 100 metros.

7. No formar núcleo de población.

8. Ubicación fuera de zonas inundables o forestales de riesgo.

9. Sistemas autónomos de agua, saneamiento y energía (preferiblemente renovables).

Procedimiento para construir legalmente:

1. Informe de compatibilidad urbanística (solicitado al Ayuntamiento).

2. Proyecto de Actuación (elaborado por arquitecto y aprobado por el Ayuntamiento).

3. Licencia de obras tras aprobación del proyecto.

4. Inscripción en el Registro y Catastro una vez construida.

Importante: no se puede construir en suelos rústicos protegidos, salvo casos excepcionales (infraestructuras agrarias o equipamientos públicos).

¿Y si quiero poner una casa prefabricada o una mobile home?

Las casas prefabricadas, modulares o mobile homes son una opción atractiva por su rapidez de instalación, menor coste y eficiencia energética. Sin embargo, su legalidad depende de su uso, tipo de instalación y permanencia.

¿Qué dice la ley sobre casas prefabricadas en suelo rústico?

Existen dos situaciones:

1. Casa prefabricada anclada al suelo (uso residencial)

Si la casa:

• Se ancla al suelo,

• Tiene acometidas fijas de agua, luz o saneamiento,

• Y se usa como vivienda habitual,

Entonces se considera una edificación y requiere seguir el mismo procedimiento que cualquier construcción en suelo rústico:

✔ Proyecto técnico
✔ Proyecto de Actuación
✔ Licencia de obra
✔ Licencia de primera ocupación

Si no cumple con los requisitos de superficie, uso, ubicación o licencias, puede ser sancionada o incluso demolida.

2. Mobile home o vivienda móvil no anclada al suelo

Si la instalación:

• No está anclada al suelo,

• Puede ser retirada fácilmente,

• No tiene cimentación ni obras fijas,

• Y se considera móvil y temporal,

Puede no considerarse edificación y, por tanto, no necesitar licencia urbanística. Pero sí puede requerir una autorización del Ayuntamiento y debe estar en suelo compatible con esa actividad.

Consejo profesional: aunque no esté anclada, muchas veces los ayuntamientos exigen una autorización previa o licencia de actividad rural, sobre todo si hay conexión eléctrica o de aguas residuales.

¿Cómo legalizar una casa ya construida en suelo rústico?

La nueva legislación andaluza permite regularizar viviendas antiguas bajo ciertas condiciones:

• Deben haberse construido antes del 1 de enero de 2021.

• No pueden estar en suelos especialmente protegidos.

• No pueden estar sometidas a procedimientos sancionadores.

• Requieren certificado técnico y adecuación ambiental.

Este proceso se conoce como Declaración de Asimilado Fuera de Ordenación (DAFO), y permite registrar la vivienda, contratar suministros y disponer de cobertura legal, aunque no otorga todos los derechos urbanísticos.

Impuestos y costes asociados

Construir o instalar una casa (prefabricada o no) en suelo rústico conlleva varios costes legales:

• Tasa por informe urbanístico.

• Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador).

• Proyecto de Actuación: desde 1.000 € a 4.000 € aprox.

• Licencia de obra y tasa ICIO.

• Registro de la vivienda.

• IBI rústico o urbano (según situación legal).

Además, puede exigirse una compensación económica municipal por uso residencial del suelo rústico.

Preguntas frecuentes sobre terrenos rústicos en Málaga

¿Puedo vivir en una caravana en mi terreno rústico?
→ Dependerá del Ayuntamiento. Si es uso temporal y no hay conexión de servicios fijos, podría permitirse, pero siempre es recomendable solicitar un informe urbanístico previo.

¿Puedo usar un contenedor marítimo como casa rural en mi finca?
→ Si se adapta como vivienda fija, necesita los mismos permisos que cualquier otra construcción.

¿Puedo parcelar y vender mi terreno rústico?
→ Solo si las parcelas resultantes respetan la unidad mínima de cultivo (2,5 ha) y el planeamiento municipal lo permite.

¿Por qué contar con profesionales para gestionar tu finca rústica?

La normativa de suelo rústico es compleja y varía entre municipios. Tomar decisiones sin asesoramiento puede acabar en problemas legales, sanciones o pérdidas económicas.

En Valoracasa Inmobiliaria, te ofrecemos:

✅ Estudio de viabilidad urbanística personalizado
✅ Gestión de licencias y permisos
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